Подскажу по практике (впрочем
Нольэмоций, уже все верно написал, только кратко):
| Цитата |
|---|
МарияМария пишет:
А как же между собой состыковать положения о том, что Застройщик обязан заключить ДУ в течении 5 дней?! |
Никак. Это законодательный пробел, заключающийся в том, что нормы права составлены так, что исполнить их невозможно. Раньше еще и не было указаний на то, что в реестр можно включить на основании договора с застройщиком. Тогда вообще был нонсенс "
как бы управления" в несколько месяцев минимум.Сейчас вносят, но при все равно будет некий период времени, в течении которого дом должен управляться, но в реестр лицензий еще не внесен.
| Цитата |
|---|
МарияМария пишет:
Т.е УО заключит с Застройщиком договор, но за эти 5 дней внести изменения в реестр УО не успеет! |
Не успеет. И нигде не успевает. Что не мешает десяткам УК управлять сотнями домов новостроек.
| Цитата |
|---|
МарияМария пишет:
( а на практике ГЖИ может и задержать с внесением изменений, а то и дело и найдет какие либо недочеты в заявлении о внесении изменений. |
Да, все верно, на практике так часто происходит.
| Цитата |
|---|
Мира Н пишет:
дата подписания договора с застройщиком как раз должна быть не позднее 5 дней с момента ввода в эксплуатацию |
В любом случае.
| Цитата |
|---|
Мира Н пишет:
А начинает действовать он только с первого числа после того месяца, когда принято решение о внесении в реестр |
Такое можно прописать в целях соблюдения буквы закона...но на практике нереально. Никто не согласится закрыть готовую новостройку на ключ с целью ожидания, когда же УК получит дом в реестр. Иногда из практических целей (если фактическое заселение откладывается, а застройщик не хочет платить Ук за закрытый дом) я писал, что ДУ с застройщиком начинает действовать с иной, чем дата заключения даты. В ЖК такое не предусмотрено... но и не запрещено. Рисков не вижу. Но в любом случае это дни, а не месяцы.
Остается вопрос о рисках "незаконного" управления домом до внесения дома в реестр. Как выкручиваться из этой коллизии.
В случае проблем опираться на "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015)
| Цитата |
|---|
Вопрос 21. Образует ли объективную сторону состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ, осуществление юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем на основании соответствующей лицензии предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в случае, когда в реестре лицензий отсутствуют сведения об адресе многоквартирного дома, управление которым осуществляет лицензиат?
Ответ. Частью 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ установлена административная ответственность должностных лиц, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц за осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии на ее осуществление, если такая лицензия обязательна.
Лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами предусмотрено п. 4 ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 4 мая 2011 г. N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", ст. 192 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ).
Согласно ст. 3 Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности" лицензия - это специальное разрешение на право осуществления юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем конкретного вида деятельности (выполнения работ, оказания услуг, составляющих лицензируемый вид деятельности), которое подтверждается документом, выданным лицензирующим органом. В приказ (распоряжение) лицензирующего органа о предоставлении лицензии или об отказе в предоставлении лицензии и в лицензию включаются сведения о лицензируемом виде деятельности с указанием выполняемых работ, оказываемых услуг, составляющих лицензируемый вид деятельности (ст. 15 Закона).
В связи с этим в лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами не отражаются сведения об адресе многоквартирного дома или адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат.
При этом согласно ч. 4 ст. 192 ЖК РФ лицензия действует только на территории субъекта Российской Федерации, органом государственного жилищного надзора которого она выдана. Лицензия не подлежит передаче третьим лицам.
Как следует из содержания ч. 4 ст. 198 ЖК РФ, лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом при условии заключения договора управления таким домом и выполнения требований о размещении на официальном сайте для раскрытия информации, а также внесения органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, отражающих изменения в перечне многоквартирных домов, управление которыми осуществляет лицензиат.
Согласно ч. 2 ст. 195 ЖК РФ реестр лицензий субъекта Российской Федерации должен содержать раздел, который включает в себя сведения об адресе многоквартирного дома или адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат.
Из системного толкования указанных выше норм Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности" и Жилищного кодекса РФ следует, что отсутствие в реестре лицензий сведений о многоквартирном доме, фактическую деятельность по управлению которым осуществляет лицензиат, само по себе не означает недействительность ранее выданной лицензии или осуществление юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем такой деятельности без лицензии.
Таким образом, осуществление юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем на основании соответствующей лицензии предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в случае, когда в реестре лицензий отсутствуют сведения об адресе многоквартирного дома, управление которым осуществляет лицензиат, не образует объективную сторону состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ. |
И есть некоторая положительная судебная практика:
[spoil:1aqj3lwb]Доводы ЗАО "Орджоникидзевская УЖК" о том, что оно фактически оказывало в спорный период коммунальные услуги по указанному дому, что подтверждается фактом выставления ему ресурсоснабжающими организациями счетов за теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, судами отклонены с постановкой вывода о том, что в ситуации, когда имеет место двойное предъявление квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг, единственным объективным, достоверным источником информации для потребителей услуг о том, кто является надлежащим исполнителем коммунальных услуг, является реестр лицензий, находящийся в публичном доступе.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 192 Жилищного кодекса деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации.
В пункте 2 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 N 1110, установлено, что лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами осуществляют органы государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации, которым, в рассматриваемом деле, в соответствии с Положением о Департаменте государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области, утвержденным постановлением Правительства Свердловской области от 27.05.2015 N 431-ПП, является Департамент.
В силу части 3 статьи 161 Жилищного кодекса способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 9 статьи 161 Жилищного кодекса многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
На основании части 1 статьи 162 Жилищного кодекса договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В соответствии с частью 1 статьи 195 Жилищного кодекса сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, лицензиатах, осуществляющих или осуществлявших данный вид деятельности, содержатся в реестре лицензий.
Как следует из содержания части 4 статьи 198 Жилищного кодекса, лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом при условии заключения договора управления таким домом и выполнения требований о размещении на официальном сайте для раскрытия информации, а также внесения органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, отражающих изменения в перечне многоквартирных домов, управление которыми осуществляет лицензиат.
Согласно части 6 статьи 198 Жилищного кодекса исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом в порядке, установленном статьей 200 настоящего Кодекса.
Как усматривается из материалов дела, в ходе проверки Департаментом установлено, что в соответствии с договором управления и протоколом общего собрания собственников помещений дома N 11 по переулку Суворовский, управляющей организацией в названном выше многоквартирном доме является ЗАО "Орджоникидзевская УЖК", на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами у которой, имелась лицензия. Оказание ЗАО "Орджоникидзевская УЖК" коммунальных услуг по данному дому подтверждается имеющимися в материалах дела договорами с ресурсоснабжающими организациями, заключенными в 2012, 2015, 2016 годах.
Между тем суд кассационной инстанции полагает, что по делам об оспаривании предписаний органов государственного жилищного надзора о прекращении выставления управляющей компанией платежных документов на оплату коммунальных услуг по причине отсутствия в определенный период соответствующего многоквартирного дома в реестре лицензий данной компании на право осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами следует иметь в виду, что само по себе отсутствие спорного многоквартирного дома в реестре не свидетельствует о законности спорного предписания, выданного органом жилищного надзора, поскольку право на взимание платы за коммунальные услуги вытекает из условий договора по управлению домом, заключенного на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и фактического оказания данных услуг этой управляющей компанией.
Отсутствие сведений об управляющей организации и управляемым ею доме в реестре лицензий Свердловской области не должно предопределять разрешение вопроса о доказанности управления многоквартирным домом без учета факта предоставления коммунальных услуг в течение спорного периода времени (в том числе в период спора с иным лицом о наличии права на управление жилым домом).
Предписание, целью которого является устранение выявленных нарушений, не должно приводить к незаконному освобождению собственников от оплаты потребленных услуг и бремени содержания имущества.
При этом следует учитывать, что собственники и пользователи помещений в многоквартирных домах, внесшие плату той управляющей организации, в чьей лицензии числился соответствующий многоквартирный дом, но которая фактически не оказывала услуги по управлению домом (коммунальные услуги), считаются исполнившими свои обязательства надлежащим образом, поскольку потребитель, как слабая сторона в отношениях с профессиональным участником рынка коммунальных правоотношений, в ситуации спора между управляющими организациями о праве на получение оплаты за коммунальные услуги, не должен быть подвержен ситуации, ухудшающей его положение.
Определением Верховного Суда РФ от 06.02.2019 N 309-КГ18-25178 отказано в передаче дела N А60-2556/2018 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления.
Название документа
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.11.2018 N Ф09-5466/18 по делу N А60-2556/2018[/spoil:1aqj3lwb]
