CRM-система для УК и ТСЖ

Содержание ОДИ и собственники подземного паркинга.

Обсуждение вопросов, связанных с управлением новостройками. Кому начислять коммуналку, кто устраняет недоделки, как проводить собрание и т.д.
Сообщение
Автор
Андреич62
Стажер
Сообщений: 111
Зарегистрирован: 26 дек 2014, 10:10
Благодарил (а): 15 раза
Поблагодарили: 27 раза

Содержание ОДИ и собственники подземного паркинга.

#1 Сообщение Андреич62 » 23 апр 2015, 11:38

Имеем ситуацию - жилой дом со встроенным подземным паркингом (так записано и в техническом паспорте на дом). При расчете оплаты за содержание парковочных мест, кроме коммуналки, обслуживания пожарки, уборки и т.п. учитываем и содержание ОДИ из расчета "тариф умноженное на метры по свидетельству". Собственники "возмущены" таким расчетом. Правильно ли мы считаем? Парковка реально встроенная, лифты ходят до обоих уровней, кроме парковочных мест есть еще и 37 кладовых помещений. На них тоже применяем "Содержание ИДИ". На собрании собственников парковки они приняли решение не распространять на собственников кладовок дополнительное "Содержание".

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20875
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4971 раза
Поблагодарили: 16735 раза

Re: Содержание ОДИ и собственники подземного паркинга.

#2 Сообщение burmistr » 23 апр 2015, 11:42

Андреич62 писал(а):Имеем ситуацию - жилой дом со встроенным подземным паркингом (так записано и в техническом паспорте на дом). При расчете оплаты за содержание парковочных мест, кроме коммуналки, обслуживания пожарки, уборки и т.п. учитываем и содержание ОДИ из расчета "тариф умноженное на метры по свидетельству". Собственники "возмущены" таким расчетом. Правильно ли мы считаем? Парковка реально встроенная, лифты ходят до обоих уровней, кроме парковочных мест есть еще и 37 кладовых помещений. На них тоже применяем "Содержание ИДИ". На собрании собственников парковки они приняли решение не распространять на собственников кладовок дополнительное "Содержание".


Если кладовки в собственности - кладовщики платят как положено за СиР ОИМКД... Паркинг в голосовании участие принимает?

Андреич62
Стажер
Сообщений: 111
Зарегистрирован: 26 дек 2014, 10:10
Благодарил (а): 15 раза
Поблагодарили: 27 раза

Re: Содержание ОДИ и собственники подземного паркинга.

#3 Сообщение Андреич62 » 23 апр 2015, 11:47

Парковочные места тоже в собственности, кладовки расположены по периметру сзади паковочных мест. По поводу "содержания" выступают только собственники парковочных мест. Я считаю, что содержание ОДИ должны платить все.

Добавлено спустя 1 minute 38 seconds:
Собрание общее - присутствовали и те и другие.

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20875
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4971 раза
Поблагодарили: 16735 раза

Re: Содержание ОДИ и собственники подземного паркинга.

#4 Сообщение burmistr » 23 апр 2015, 11:51

Андреич62 писал(а):Парковочные места тоже в собственности, кладовки расположены по периметру сзади паковочных мест. По поводу "содержания" выступают только собственники парковочных мест. Я считаю, что содержание ОДИ должны платить все.


Без вариантов - платят владельцы парковочных мест...

Андреич62
Стажер
Сообщений: 111
Зарегистрирован: 26 дек 2014, 10:10
Благодарил (а): 15 раза
Поблагодарили: 27 раза

Re: Содержание ОДИ и собственники подземного паркинга.

#5 Сообщение Андреич62 » 23 апр 2015, 11:55

Спасибо большое! Добавили уверенности в наших действиях.

Uganda
Ветеран
Сообщений: 2534
Зарегистрирован: 04 дек 2014, 12:56
Благодарил (а): 202 раза
Поблагодарили: 1062 раза

Re: Содержание ОДИ и собственники подземного паркинга.

#6 Сообщение Uganda » 28 авг 2015, 07:02

Вот тут лежит статья Р. Бевзенко насчет правового режима машиномест
http://zakon.ru/blog/2015/08/27/mashinomesto_kak_luchshe_uregulirovat_prinadlezhnost

Для ленивых вот она в спойлере..
[spoiler="Скрытый текст"]В связи с наступлением осени активизировалась (в который раз) стремление разного рода законотворцев в урегулировании принадлежности такого объекта как машиноместо.

Минэкономразвитие, известное своими экзотическими подходами к регулированию оборота недвижимости, опубликовало информацию о том, что оно приступило к разработке регулирования принадлежности машиномест. В прессе вопрос опять начал обсуждаться в том смысле, что было бы полезно, если бы можно было бы машиноместа регистрировать.
В связи с тем, что я когда-то (в 2012 г.) был вовлечен в аналитическую работу, связанную с делом Президиума ВАС РФ № 11450/11, которое напрямую могло выйти на вопрос о природе машиноместа, я готов поделиться теми рассуждениями и выводами относительно этой проблемы, к которым я когда-то пришел.

Итак, что же такое машиноместо с точки зрения гражданского права?
Существует три подхода к определению природы машиноместа. Я их условно обозначу как:
1) эгоистско-мелкокупеческий (он же "московский");
2) изящно-юридический (он же "петербургский");
3) душевный (он же "южнорусский").

(1) Первый подход заключается в том, что машиноместо рассматривается как недвижимая вещь. Причем в связи с особенностью ведения кадастра объектов недвижимости машиноместо относится к числу помещений (!) (Это невозможно понять нормальному человеку, но это так).
Именно этот подход сложился и долгое время практиковался в первую очередь в Москве (хотя он, разумеется, представлен и в других городах, но Москва была здесь пионером, насколько я могу судить).
Экомическая (да и обывательская) логика этого подхода понятна: я заплатил за эти чертовы 16 кв.м. страшную кучу денег и я хочу, чтобы эти квадратные метры были только моими.
Юристы откликнулись на эти порывы покупательской души тем, что стали получить технические (а потом и кадастровые) паспорта на эти самые отрисованные краской на полу 16 кв.м. как на помещения (напомню, что закон о кадастре знает пять видов объектов недвижимости: земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства; вот такая вот юридическая головоломка, куда бы втиснуть машиноместо?!), а Росреестр стал регистрировать права на них как на самостоятельные недвижимые вещи.

(2) Намного изящнее поступили в Санкт-Петербурге, который не только дал нам двух президентов-юристов, но и вообще является юридической столицей России (хотя чего там России, всего мира).
Насколько я могу судить по доминирующей практике ФАС СЗО, суды никогда не признавали машиноместа вещью (в том числе, недвижимой) в связи с тем, что у машиноместа нет границ, воспринимаемых чувственно (ср. помещение) либо через систему объективных координат (ср. земельный участок). Классическое определение вещи - это часть реального мира, имеющая свои границы. Например, не является вещью земля, вещью будет только земельный участок, то есть, тогда, когда есть установленные границы (краем уха я где-то слышал, что Верховный суд высказался в том смысле, что границы для участка вообще не нужно, но это он просто погорячился, наш Верховный суд, переволновался и все неправильно написал; с правом недвижимости у Верховного суда, признаться, дела не очень обстоят, уж очень Верховный суд в этой сфере себя неуверенно чувствует).
Вернемся в Петербург. Насколько мне известно, доминирующая практика (хотя мне известны и исключения) заключается в том, что регистрируется долевая собственность на помещение паркинга (по числу машиномест), а уж потом сособственники договариваются о пользовании конкретными местами.

(3) О третьем, совершенно фантастическом подходе, мне рассказал один мой товарищ, действующий судья, работавший когда-то в Росреестре в одном из наших крупных южных городов. По его словам, у них был такой подход: машиноместа рассматривались как общее имущество здания и вообще никак ни за кем не регистрировались; как уж они распределялись между жителями, мне не известно; но по словам моего товарища, их всегда было так много (или машин у жителей так мало), что всегда на всех хватало и никто не жаловался.

Какой из этих трех подходов верный?
На мой взгляд, второй.
Во-первых, он не ломает традиционный взгляд то, что такое вещь с точки зрения гражданского права.
Во-вторых, он очень гибок и позволяет на основе классических подходов легко решать кучу казусов, связанных с машиноместами.
В-третьих, в силу своей универсальности он легко позволит разрешать проблемы, связанные с развитием технологий парковки внутри (или снаружи) здания (об этом чуть ниже).

Какие недостатки у других подходов?
Первый подход очень плох тем, что он дает право собственности только на плоскость, то есть двухмерное пространство на полу. Но возникает вопрос: а что делать со стенами, потолком, коммуникациями, вентиляцией, потолками в конце концов?
Понятно, что решение и этой проблемы есть. Надо разработать нормы об общем имуществе собственников машиномест в парковочном зале (по аналогии с общим имуществом собственников комнат в коммунальной квартире). Меня это сильно смущает, честно говоря... Это очень сложно с точки зрения обывателя; еще нелепее это выглядит с точки зрения, например, законодательного запрета образования новых коммунальных квартир. То есть, там деление недвижимых вещей законодатель не хотел, а здесь автомобильные коммуналки возникнут.
Третий подход плох тем, что от него веет каким-то идеализмом и коммунизмом... Так и до общих жен и детей будет недалеко. Он противоречит идее частного права и частной собственности, капиталистическому и буржуазному духу. Хотя, вполне может быть, что при невысокой стоимости квадратного метра парковок, когда она "размазана" на всех жителей дома, может быть эта утопия и имеет право на существование.

Второй подход очевидно плох тем, что он может породить две проблемы.
Первая - это преимущественное право (представим себе 50, 100, 150 парковочных мест в парковочном подземном зале).
Вторая - это то, что соглашение о порядке пользования общим имуществом имеет строго личный характер и при смене обладателя доли новый обладатель не связан им.
Первая проблема решается элементарно на стадии строительства застройщиком. При установлении долевой собственности все будущие сособственники паркинга подписывают соглашение о порядке пользования, в котором, помимо прочего, они отказываются от реализации преимущественного права. На мой взгляд, нормы п. 1 ст. 250 ГК РФ являются диспозитивными и ВСЕ вместе сособственники вполне могут "выключить" режим преимущественного права. Если кто-то считает иначе, то он должен объяснить в чем заключается императивность п. 1 ст. 250 ГК РФ. Ну или уж если законодатель вдруг двинется по второму пути, то надо "выключать" преимущественное право для обладателей долей в праве собственности на парковочные залы.

Честно говоря, я не уверен, что преимущественное право - это такая уж плохая штука. Представьте себе, что кто-то продает парковочное место (оно ему больше не нужно), а его сосед (точнее, например, его жена) завел вторую машину. Почему бы не дать ему преимущественное право? И еще одно решение. Если продается квартира и машиноместо, то, как мне кажется, режим "главная вещь и принадлежность" будет сильнее преимущественного права.
Вторая проблема решается чуть сложнее, здесь уже без законодателя не обойтись. Для того, чтобы "личный" режим соглашений о порядке пользования машиноместом превратить в "вещный", нужно внесение в ЕГРП специальной отметки о том, что обладатели таких-то долей в парковочном зале, связаны соглашением о порядке пользования. Эта отметка будет видна всем в выписках, поэтому покупатели доли должны рассматриваться как связанные соглашением предыдущего сособственника.
Кстати, именно такая норма существует в проекте реформы вещного права ГК РФ.
[/spoiler]

И ещё там реплики в обсуждении были:

[spoiler="Скрытый текст"]
Президиум ВАС тогда элегантно уклонился от ответа на вопрос о том, что такое машиноместо, хотя в определении тройка судей его ставила.


1. По некоторым признакам (если рассматривать помещение для парковки как помещение, предназначенное для обслуживания более одной квартиры) такие помещения можно отнести к общему имуществу собственников многоквартирных домов (по аналогии с подвалами и чердаками). Доля в праве на такое имущество неотчуждаема отдельно от основной вещи. Если будет решение общего собрания собственников, устанавливающее порядок пользования парковкой (закрепление машиномест за конкретными квартирами), то оно может стать (хоть и не бесспорной) альтернативой личному характеру соглашений о порядке пользования общей собственностью.

На мой взгляд, самым существенным минусом такой конструкции является то, что она распространяется только на многоквартирные дома. Такой порядок пользования общим имуществом для собственников нежилой недвижимости может применяться только по аналогии.


1. Позволю себе предположить, что минус третьего способа именно в отсутствии доли, приходящейся на каждого пользователя. Кто-то (ввиду отсутствия автотранспорта) парковкой не будет пользоваться вообще, а кто-то кроме своей еще и машину жены поставит. И тещи - заодно. Пока первый "безлошадный" жилец не приобретет машину - проблем не возникнет. А когда приобретет, то что? К тому же, разве справедливо, что кто-то будет пользоваться двумя-тремя парковочными местами, кто-то - нет, а плата будет распределяться в равной мере?

Согласен с автором, действительно, коммунизм. Каждому по потребностям, от всех поровну. Что же до определения порядка пользования парковкой по решению общего собрания собственников, то не будем идеалистами - все мы прекрасно знаем, как проводятся эти собрания. Закрепление мест за собственниками квартир - не думаю, что разумно отдавать подобный вопрос на откуп демократии, притом - демократии достаточно сомнительной.


В Екатеринбурге есть район, где застройщик делает единый подземный паркинг сразу на несколько домов (один въезд/выезд и единое пространство под землей). Плюс довод к недопустимости третьего подхода.


1. Вопрос по третьему подходу. Каким образом закреплять машиноместо за собственником: решением общего собрания (по ЖК РФ) или соглашением всех участников общей долевой собственности (по 247 ГК РФ)? Просто мне, например, не очевидно, что этот вопрос вообще относится к компетенции общего собрания. Очень интересно также, как будет работать второй и третий подход, если паркинга как такового нет, а речь идет о земельном участке (т.н. придомовой территории), на котором жители собираются организовать парковку (оградить забором, сделать въезд со шлагбаумом).


1. Для второго подхода, наверное, нужен, все-таки, какой-то очень специфический режим общей собственности, предполагающий меньшую личную связь сособственников и устанавливаемый, наверное, законом. Но, если такой режим будет предусмотрен, возникнет вопрос о том, к каким объектам он применим (ну не создавать же его только для машиномест). И вряд ли тут останется место для волюнтаристских решений самих собственников, а то они у нас этак умудрятся и общее имущество МКЖД в этот режим загнать.
[/spoiler]

И комментарий Иванова А.А. Это который теперь «Председатель упразднённого ВАС РФ в отставке»):
Думаю, единственный более-менее логичный вариант - оформить машиноместо не как вещь, а как иное имущество. При этом нежилое помещение в здании, где расположены машиноместа, будет помещением и объектом права собственности (общей долевой собственности). Право же на долю в этом помещении должно существовать вместе с правом пользования конкретным машиноместом, как иным имуществом. В таком виде оно может быть внесено в ЕГРП. Тогда можно будет избежать передела машиномест между сособственниками. При этом помещение с парковочными местами не должно входить в состав общего имущества здания. Кстати, похожая модель существует в Германии в отношении квартир. И у нас было бы неплохо эту модель начать прививать. А начать можно с машиномест.

Леший
Ветеран
Сообщений: 2550
Зарегистрирован: 06 окт 2015, 07:03
Благодарил (а): 1156 раза
Поблагодарили: 1580 раза

Содержание ОДИ и собственники подземного паркинга.

#7 Сообщение Леший » 14 дек 2017, 12:21

Чтоб не плодить темы спрошу тут:
Кому по каким тарифам начисляют за подземные паркинги по электричеству, как для жилых (2,5р) или как для нежилых (больше 4р)?

Волжский парень
Ветеран
Сообщений: 1867
Зарегистрирован: 19 фев 2015, 14:20
Благодарил (а): 108 раза
Поблагодарили: 569 раза

Содержание ОДИ и собственники подземного паркинга.

#8 Сообщение Волжский парень » 14 дек 2017, 13:02

Как для жилых, но для тех жилых, что без скидки (за отсутствие газовых плит).
Т.е. из двух тарифов для населения (с газовыми плитами и без оных) для парковки будет тот, который больше, даже если в доме используется меньший.

Аватар пользователя
Егор
Модератор
Сообщений: 4372
Возраст: 41
Зарегистрирован: 19 авг 2014, 16:37
Откуда: Гатчина
Благодарил (а): 930 раза
Поблагодарили: 2562 раза
Контактная информация:

Содержание ОДИ и собственники подземного паркинга.

#9 Сообщение Егор » 14 дек 2017, 13:06

Волжский парень писал(а):Как для жилых, но для тех жилых, что без скидки (за отсутствие газовых плит).
Т.е. из двух тарифов для населения (с газовыми плитами и без оных) для парковки будет тот, который больше, даже если в доме используется меньший.

А почему именно так?

Волжский парень
Ветеран
Сообщений: 1867
Зарегистрирован: 19 фев 2015, 14:20
Благодарил (а): 108 раза
Поблагодарили: 569 раза

Содержание ОДИ и собственники подземного паркинга.

#10 Сообщение Волжский парень » 14 дек 2017, 14:41

Егор писал(а):Источник цитаты А почему именно так?

На этот вопрос я однозначно ответить не могу.
У нас в регионе паркинг приравнивается к гаражным обществам, а у них установлен такой тариф.


Вернуться в «УПРАВЛЕНИЕ НОВОСТРОЙКАМИ...»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость