CRM-система для УК и ТСЖ

Вопросы по передаче дома от застройщика УК

Обсуждение вопросов, связанных с управлением новостройками. Кому начислять коммуналку, кто устраняет недоделки, как проводить собрание и т.д.
Сообщение
Автор
bulatovor
Новичок
Сообщений: 33
Зарегистрирован: 20 апр 2015, 09:29
Благодарил (а): 3 раза
Поблагодарили: 10 раза

Вопросы по передаче дома от застройщика УК

#1 Сообщение bulatovor » 17 июн 2015, 13:19

Доброго здравия всем участникам форума. Два месяца был чтецом, сейчас присоединяюсь. Я хоть и юрист с достаточным стажем в строительстве, но ЖКХ это отдельная песня

В общем по теме. Скоро передаем и принимаем дом(думаю понятно почему), есть некая неуверенность, так как от обилия информации в голове каша. Итак,
1. Застройщик передает УК дом в управление и платит коммуналку и СИР за не переданные дольщикам и инвесторам помещения
2.1 Дольщики с момента принятия по акту платят коммуналку и СИР Управляющей компании, соответственно при передаче ключей необходимо заключение договора с УК, платежи Застройщика при этом уменьшаются
2.2 Дольщики после передачи ключей, компенсируют расходы на СИР Застройщику, а застройщик платит УК в полном объеме. При этом УК может выступать представителем -агентом застройщика и собирать платежи, а дальше зачетом.
Понятно, что это все до ООС по выбору УК или итогов конкурса, но вот какая строчка из вариантов пункта 2?
Задача сейчас состоит в том, чтоб написать договор между застройщиком и УК(если кому не жалко поделитесь - потому как всегда нужно уже вчера), пока себе представляю взять варианта договора Управления Юрия и с учетом имеющихся наработок проекта народного договора скомпилировать под свои нужды, тока вот опыт написания договоров есть большой, а опыта ЖКХ нет. Т.е. нахожусь на том этапе знаний когда критиковать уже могу, а делать сам еще нет :D

Uganda
Ветеран
Сообщений: 2534
Зарегистрирован: 04 дек 2014, 12:56
Благодарил (а): 202 раза
Поблагодарили: 1062 раза

Re: управление домом от застройщика до выбора способа управления

#2 Сообщение Uganda » 17 июн 2015, 13:35

2.1 в силу п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ.

bulatovor
Новичок
Сообщений: 33
Зарегистрирован: 20 апр 2015, 09:29
Благодарил (а): 3 раза
Поблагодарили: 10 раза

Re: управление домом от застройщика до выбора способа управления

#3 Сообщение bulatovor » 17 июн 2015, 14:34

По обязанность то по уплате понятно. Только вот по опыту общения с нынешними участниками долевого строительства -будущими жильцами понятно, что они будут всячески отмазываться. В связи с этим вопрос больше не про обязанность по уплате, а о порядке во взаимосвязи с п.п.13 и 14 ст 161 ЖК, там обязанность заключить договор с УК у дольщиков только после проведения конкурса или выбора способа управления. Т.е. формально я пока не готов ответить на вопрос: "А почему именно с Вашей компанией я должен заключить сейчас договор? Как конкурс пройдет или выберем, так и будем заключать". Вариант Варвары Сергеевны Плющ крайний, хочется диалога, а не противостояния.

bulatovor
Новичок
Сообщений: 33
Зарегистрирован: 20 апр 2015, 09:29
Благодарил (а): 3 раза
Поблагодарили: 10 раза

Re: управление домом от застройщика до выбора способа управления

#4 Сообщение bulatovor » 18 июн 2015, 09:29

Апну тему, начал писать сам.

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20875
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4971 раза
Поблагодарили: 16735 раза

Re: Вопросы по передаче дома от застройщика УК

#5 Сообщение burmistr » 18 июн 2015, 10:30

Итак, коль Вы недавно - создавайте лучше отдельную тему - и Вам удобнее и отвечающим... А иначе будет не форум, а каша...

bulatovor писал(а):1. Застройщик передает УК дом в управление и платит коммуналку и СИР за не переданные дольщикам и инвесторам помещения


1) Ну может сам застройщик - тогда исполнитель коммуналки - он.

2) Или же он выбирает УК (с лицензией) и заключает договор с ней.

п.14. ст.161 ЖК РФ До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.


В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 Кодекса, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

То есть при договоре "Застройщик - УК" именно УК должна заключать договора с РСО, так как иначе она не будет соблюдать требования ст.161 ЖК РФ, а это штраф в 250 000...


bulatovor писал(а):2.1 Дольщики с момента принятия по акту платят коммуналку и СИР Управляющей компании, соответственно при передаче ключей необходимо заключение договора с УК, платежи Застройщика при этом уменьшаются


Ну да... Появилась обязанность платить с момента подписания акта (ст.154 ЖК РФ)...

bulatovor писал(а):2.2 Дольщики после передачи ключей, компенсируют расходы на СИР Застройщику, а застройщик платит УК в полном объеме. При этом УК может выступать представителем -агентом застройщика и собирать платежи, а дальше зачетом.


Ну тогда УК становится платежным агентом со всеми вытекающими последствиями (см. 103-ФЗ)

bulatovor
Новичок
Сообщений: 33
Зарегистрирован: 20 апр 2015, 09:29
Благодарил (а): 3 раза
Поблагодарили: 10 раза

Re: Вопросы по передаче дома от застройщика УК

#6 Сообщение bulatovor » 18 июн 2015, 11:28

Спасибо! За тему и ответ.
Ну, что управляющая будет управлять, а не застройщик понятно. У меня основной вопрос в другом.
Обязанность платить у дольщиков то, есть. У них нет прямо прописанной обязанности(ну по крайней мере видимой мной) заключать договор.
Судя по всему привычная 100500 дырка в законодательстве.
Разговоры с дольщиком видимо в таком порядке:
1. Платить обязаны, заключайте договор - он защищает Ваши интересы - типа без Договора мы Вам ничем не обязаны.
2. "А кто не будет покупать(зачеркнуть) подписывать - отключим газ!"(с) Варвара Сергеевна Плющ
3. Направить Договор по почте с описью - мы свои обязательства исполнили

Платежи Застройщика уменьшаем на сумму принятых дольщиков.

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20875
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4971 раза
Поблагодарили: 16735 раза

Re: Вопросы по передаче дома от застройщика УК

#7 Сообщение burmistr » 18 июн 2015, 11:34

bulatovor писал(а):Обязанность платить у дольщиков то, есть. У них нет прямо прописанной обязанности(ну по крайней мере видимой мной) заключать договор.
Судя по всему привычная 100500 дырка в законодательстве.


Нет дырки... Читаем внимательно ЖК...

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны ... лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.


пункт 6 части 2 статьи 153 как раз и говорил о лице, принявшем у застройщика...

А то, что не подписывают - пуляйте им договор заказным письмом и будет Вам счастье...

bulatovor
Новичок
Сообщений: 33
Зарегистрирован: 20 апр 2015, 09:29
Благодарил (а): 3 раза
Поблагодарили: 10 раза

Re: Вопросы по передаче дома от застройщика УК

#8 Сообщение bulatovor » 18 июн 2015, 12:01

Еще раз спасибо! Наконец уложил.

Для себя сформировал такую логику, опираясь на 162. При наличии управляющей компании, дольщик, а затем собственник обязан с ней заключать договор по ч.2 ст. 162 ЖК РФ. А вот процедура выбора УК это отдельная история описанная уже не раз - на данном этапе её выбирает Застройщик.

:D Ну не дырка, а возможность непонимания и двойного толкования, что я на своем примере и продемонстрировал - законодатель стесняется чаще использовать "обязан" по отношению к собственникам

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20875
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4971 раза
Поблагодарили: 16735 раза

Re: Вопросы по передаче дома от застройщика УК

#9 Сообщение burmistr » 18 июн 2015, 12:04

bulatovor писал(а):Еще раз спасибо! Наконец уложил.

Для себя сформировал такую логику, опираясь на 162. При наличии управляющей компании, дольщик, а затем собственник обязан с ней заключать договор по ч.2 ст. 162 ЖК РФ. А вот процедура выбора УК это отдельная история описанная уже не раз - на данном этапе её выбирает Застройщик.

:D Ну не дырка, а возможность непонимания и двойного толкования, что я на своем примере и продемонстрировал - законодатель стесняется чаще использовать "обязан" по отношению к собственникам



Не за что... Просто когда годами эту ересь читаешь - начинаешь смотреть на буквы по другому))))

Валеррррия
Активист
Сообщений: 259
Зарегистрирован: 14 янв 2015, 14:30
Благодарил (а): 88 раза
Поблагодарили: 16 раза

Re: Вопросы по передаче дома от застройщика УК

#10 Сообщение Валеррррия » 29 июн 2015, 14:46

Добрый день! Вопрос такой: Мы УК заключили договор с Застройщиком (на управление- временное) потом Администрация города провела конкурс и выграло третье лицо, НО НИКАКИХ ДЕЙСТВИЙ НЕ ПРИНИМАЛО И НИЧЕГО НЕ ВЫПОЛНЯЛО, собственники провели ОСС и остановились на нашей УК, мы так и продолжали выполнять функции управляющей компании. Третье лицо в свою очередь подали в арбитраж и просили передать всю техническую документацию для управления дома. считая. что в течении первого года после проведения конкурса ОСС не может быть выбрана другая УК.
Вообщем, там были судебные и мы выйграли))))
Дак вот, мы УК все это время до получения решения суда выставляли счета на оплату собственникам этого дома, и СиР и электроэнергия и вода. и вот сейчас одна собственница утверждает. что мы не имели право на это.
Грозиться ГЖИ, Прокуратурой, ну вообщем все как всегда....
Чем мы можем мотивировать на что сослаться что мы то все правильно делаем?


Вернуться в «УПРАВЛЕНИЕ НОВОСТРОЙКАМИ...»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость