CRM-система для УК и ТСЖ

Голоса, которые на момент окончания собрания уже не собственники

Вопросы, связанные с проведением общих собраний собственников помещений в МКД. Хороший и не очень опыт, подводные камни...
Сообщение
Автор
Аватар пользователя
morskaya35-6
Ветеран
Сообщений: 814
Зарегистрирован: 23 май 2017, 18:02
Благодарил (а): 94 раза
Поблагодарили: 208 раза

Голоса, которые на момент окончания собрания уже не собственники

#1 Сообщение morskaya35-6 » 04 май 2019, 23:15

Возможно уже обсуждали данный вопрос, но сходу не нашел.

Есть у кого-нибудь разъяснения минстроя, судебная практика или своё личное мнение, полученное методом дедукции из ЖК РФ, в отношении того, что делать на заочном или очно-заочном собрании с голосами тех, кто к моменту его окончания уже утратил право собственности? Причем тут как минимум три случая:
1) Пришел новый собственник и потребовал бюллетень
2) Новый собственник не пришел, но инициатор (например, потому что он - УК/ТСЖ) знал о том, что собственник поменялся
3) Новый собственник не пришел, но инициатор не знал, что собственник поменялся, т.к. это, например, произошло не задолго до окончания ОСС

Понятно, что уведомлять нового собственника нет никакой обязанности.Но на мой взгляд, считать такие голоса нельзя, т.к. новый собственник мог сознательно не хотеть участвовать в ОСС (чтобы не создавать кворума), при этом нет никакого механизма отозвать голос предыдущего собственника.

Sergey_P
Ветеран
Сообщений: 6947
Возраст: 36
Зарегистрирован: 11 ноя 2015, 16:53
Откуда: Костромская губерния
Благодарил (а): 604 раза
Поблагодарили: 3680 раза

Голоса, которые на момент окончания собрания уже не собственники

#2 Сообщение Sergey_P » 05 май 2019, 00:02

не принимать решение к подсчету, у нас такие решения прикладываюцца к протоколу как приложения (именно так и называем. не принятые решения), чтоб потом дураццких вопросов не было по поводу - яжсдавал.

Andrey_S
Ветеран
Сообщений: 1494
Зарегистрирован: 13 апр 2017, 11:52
Откуда: Владимирская обл.
Благодарил (а): 272 раза
Поблагодарили: 515 раза

Голоса, которые на момент окончания собрания уже не собственники

#3 Сообщение Andrey_S » 05 май 2019, 08:45

Я своим мнением уже делился.
Все подобные вопросы давно пройдены на фондовом рынке.

Аватар пользователя
morskaya35-6
Ветеран
Сообщений: 814
Зарегистрирован: 23 май 2017, 18:02
Благодарил (а): 94 раза
Поблагодарили: 208 раза

Голоса, которые на момент окончания собрания уже не собственники

#4 Сообщение morskaya35-6 » 05 май 2019, 17:28

Andrey_S писал(а):Источник цитаты Все подобные вопросы давно пройдены на фондовом рынке.

На фондовом рынке несколько иная история. Там есть процедура закрытия реестра акционеров и собрание проводится одним днём. У нас бывают и по полгода проводятся в очно-заочной форме.

Отправлено спустя 2 минуты 25 секунды:
Sergey_P писал(а):Источник цитаты не принимать решение к подсчету, у нас такие решения прикладываюцца к протоколу как приложения (именно так и называем. не принятые решения), чтоб потом дураццких вопросов не было по поводу - яжсдавал.


Вопрос незря содержит намёки того, что обоснования таких действий должны следовать из разъяснений министерства, судебной практики или логической дедукции, а не из "чтоб потом дураццких вопросов не было". Махнуть шашкой могу и я.

Отправлено спустя 1 минуту 53 секунды:
Andrey_S писал(а):Источник цитаты Я своим мнением уже делился.


Из мнения не понятно, на какой момент должен браться реестр собственников. На момент голосования? На момент начала собрания? Или на момент окончания приёма решения? А может на момент составления протокола?

Andrey_S
Ветеран
Сообщений: 1494
Зарегистрирован: 13 апр 2017, 11:52
Откуда: Владимирская обл.
Благодарил (а): 272 раза
Поблагодарили: 515 раза

Голоса, которые на момент окончания собрания уже не собственники

#5 Сообщение Andrey_S » 05 май 2019, 17:38

morskaya35-6 писал(а):Источник цитаты На фондовом рынке несколько иная история. Там есть процедура закрытия реестра акционеров и собрание проводится одним днём.

С чего Вы это решили-то?
2. В сообщении о проведении общего собрания акционеров должны быть указаны:
...
дата, место, время проведения общего собрания акционеров и в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 60 настоящего Федерального закона заполненные бюллетени могут быть направлены обществу, почтовый адрес, по которому могут направляться заполненные бюллетени, либо в случае проведения общего собрания акционеров в форме заочного голосования дата окончания приема бюллетеней для голосования и почтовый адрес, по которому должны направляться заполненные бюллетени


Отправлено спустя 10 минуты 53 секунды:
morskaya35-6 писал(а):Из мнения не понятно, на какой момент должен браться реестр собственников. На момент голосования? На момент начала собрания? Или на момент окончания приёма решения? А может на момент составления протокола?

Заранее, конечно. На фондовом рынке установление даты закрытия реестра в компетенции самого акционерного общества, с учетом установленных законом ограничений.
В жилищном законодательстве - как уже и указывал - это сейчас зона правовой неопределенности (риска).

Аватар пользователя
morskaya35-6
Ветеран
Сообщений: 814
Зарегистрирован: 23 май 2017, 18:02
Благодарил (а): 94 раза
Поблагодарили: 208 раза

Голоса, которые на момент окончания собрания уже не собственники

#6 Сообщение morskaya35-6 » 05 май 2019, 18:01

Andrey_S писал(а):Источник цитаты С чего Вы это решили-то?

Ну ОК, не прав на счёт одного дня. Но процедура закрытия реестра прописана чёрным по белому. А вот ни на один из моих вариантов-вопросов вы так и не дали ответ. Впрочем у вас, наверное, его нет и не по вашей вине, т.к. закон тут явно нигде не даёт намека.

В таких случаях надо искать, что может быть нарушено, если мы принимает такой бюллетен к подсчёту, и если мы не принимаем. На мой взгляд, довод о том, что принятие бюллетеня старого собственника, нарушает право нового собственника сознательно не участвовать в собрании, хороший. А что вы думаете на этот счёт, если отвлечься от реестра, который не понятно на какой момент фиксировать?

Кроме того на фодновом рынке есть такое обстоятельство, что после фиксации реестров, если мне не изменяет память, публикуется отчетность, которая определяет размер дивидендов. Если реестр не фиксировать, то это будет приводить (и приводит) к тому, хорошая или наоборот плохая отчетность будет приводить к ажиотажному количеству сделок, что превратит проведение собрания в ад. У нас всё-таки ситуация иная, но на какой-то момент следует фиксировать реестр, это правда.

И наконец, третий момент: если допустим мы сделаем запросы в ЕГРН на момент окончания приема решения, то как показывает практика, мы получим сведения примерно двухнедельной давности. Таким образом, наш чудо реестр ещё упирается в тупление Росреестра. Здесь правда, что хорошо, Росреестр в выписке указывает дату запроса и с нас это снимает ответственность. Однако всё равно не получается сделать всё без сучка, без задоринки.

Andrey_S
Ветеран
Сообщений: 1494
Зарегистрирован: 13 апр 2017, 11:52
Откуда: Владимирская обл.
Благодарил (а): 272 раза
Поблагодарили: 515 раза

Голоса, которые на момент окончания собрания уже не собственники

#7 Сообщение Andrey_S » 06 май 2019, 11:18

morskaya35-6 писал(а):Источник цитаты На мой взгляд, довод о том, что принятие бюллетеня старого собственника, нарушает право нового собственника сознательно не участвовать в собрании, хороший. А что вы думаете на этот счёт, если отвлечься от реестра, который не понятно на какой момент фиксировать?

Думаю то же самое, что и на довод о том, что "принятие бюллетеня старого акционера нарушает право нового акционера", именно поэтому на фондовом рынке и регламентирована необходимость закрытия реестра акционеров. Как и многое другое.

morskaya35-6 писал(а):Источник цитаты Кроме того на фодновом рынке есть такое обстоятельство, что после фиксации реестров, если мне не изменяет память, публикуется отчетность, которая определяет размер дивидендов. Если реестр не фиксировать, то это будет приводить (и приводит) к тому, хорошая или наоборот плохая отчетность будет приводить к ажиотажному количеству сделок, что превратит проведение собрания в ад.

Даты закрытия закрытия реестра акционеров для проведения собрания и для выплаты дивидендов не одни и те же (собрания обязательно проводятся не реже раза в год, решение о выплате/невыплате дивидендов как раз и принимается на собрании акционеров), я же явно привел примеры. Ничего особенно адового от этого не происходит.

morskaya35-6 писал(а):Источник цитатыИ наконец, третий момент: если допустим мы сделаем запросы в ЕГРН на момент окончания приема решения, то как показывает практика, мы получим сведения примерно двухнедельной давности. Таким образом, наш чудо реестр ещё упирается в тупление Росреестра. Здесь правда, что хорошо, Росреестр в выписке указывает дату запроса и с нас это снимает ответственность. Однако всё равно не получается сделать всё без сучка, без задоринки.

А это все к тому же вопросу.

Аватар пользователя
morskaya35-6
Ветеран
Сообщений: 814
Зарегистрирован: 23 май 2017, 18:02
Благодарил (а): 94 раза
Поблагодарили: 208 раза

Голоса, которые на момент окончания собрания уже не собственники

#8 Сообщение morskaya35-6 » 06 май 2019, 14:34

Andrey_S писал(а):Источник цитаты А это все к тому же вопросу.

ЕГРН не ведет реестр собственников. Он ведет реестр недвижимости. Тем не менее, это единственный легитимный источник сведений, пригодный для создания УК/ОСЖ реестра собственников. От того, что на рынке кто-то громко кричит "Халва!" во рту слаще не становится. Даже если сам собстенник явится к вам с выпиской ЕГРН и скажет: "Я собственник", это совершенно не означает, что это так.

Anna Ypravlenie
Новичок
Сообщений: 15
Зарегистрирован: 13 авг 2018, 14:16
Благодарил (а): 1 раз

Голоса, которые на момент окончания собрания уже не собственники

#9 Сообщение Anna Ypravlenie » 15 май 2019, 09:13

У нас такие решения ГЖИ при проверке протокола, забраковал, теперь в суде будем отстаивать протокол. Так как ситуация как раз как вы написали, новый собственник заявился в момент проведения заочной части, с словами "Хочу голосовать", а в реестре стоит старый собственник, хотя заказывали его прям перед уведомлением.

АРоманов
Ветеран
Сообщений: 1089
Зарегистрирован: 13 ноя 2014, 21:46
Благодарил (а): 466 раза
Поблагодарили: 621 раза

Голоса, которые на момент окончания собрания уже не собственники

#10 Сообщение АРоманов » 15 май 2019, 11:30

Там слишком много нюансов, чтобы однозначно решить как будет правильно.
Тем более, что в НПА нюансы не расписаны. Так что каждый идет своим путем. Думаю что верно идти по пути наименьшего сопротивления и оспоримости.

У меня собрания по новостройкам. И за те три месяца пока идет собрание, состав голосующих (если строго по закону) меняется кардинально.

На дату инициирования собрания - лиц которые имеют право голосовать - единицы, которые успели подписать акт (ну, инициатору, конечно подписываем первым)
Кого уведомлять? По реестру на дату начала собрания? Десять человек из тысячи? Возмущения будет море. Поэтому уведомляем всех дольщиков, которые на эту дату не то, что не имеют право голосования, но и вполне себе могут не иметь его весь срок голосования, не приняв квартиру.

В целом все становится логичнее, если представить, что голосует помещение, а не лицо-собственник. Я это очень утрированно выражаю, в законе, конечно, так не написано, но так логичнее.Для целей собрания нам же не интересен голос именно Васи Пупкина, нам нужен голос собственника помещения и неважно как его зовут.

Мое личное мнение (как юриста) что
первичный собственник проголосовав - уже реализовал "право собственника помещения этого помещения" на голосование. Вторичный собственник имеет право на голосование, но реализовать его не может, равно как и проголосовать второй раз не может собственник помещения.

Что не мешает мне (как практикующему ЖКХ-ку), если нужно, исходя из
пути наименьшего сопротивления и оспоримости.

принять голос нового собственника, а старый выкинуть, если это не противоречит целям проводимого ОСС.


Вернуться в «ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩИХ СОБРАНИЙ»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость