CRM-система для УК и ТСЖ

Пристроенные нежилые помещения, можно ли выделить из состава ОИ.МКД

Обсуждение вопросов, связанных с общим имуществом многоквартирного дома - правомерность аренды, размещения рекламы и т.д., куда и когда должны направляться доходы...
Сообщение
Автор
granittsg
Активист
Сообщений: 153
Возраст: 58
Зарегистрирован: 23 янв 2014, 08:39
Откуда: г.Чебоксары
Благодарил (а): 7 раза
Поблагодарили: 20 раза

Пристроенные нежилые помещения, можно ли выделить из состава ОИ.МКД

#1 Сообщение granittsg » 23 июн 2015, 09:03

Добрый день. Собственно ситуация: имеется 8 ми подъездный жилой дом с пристроенными нежилыми помещениями, выдвинуты относительно основного корпуса дома на 8 метров в сторону проспекта. Пристроенные помещения на всю длину дома и занимают 1 этаж основного корпуса дома.. Нежилых помещений 4, собственников столько же. Общедомовых коммуникаций нет. Высота- цоколь и 1 этаж.
Теперь вопрос, можно ли выделить пристроенную часть нежилых помещений из ОИ МКД . Договор на обслуживание и кап ремонт заключен из расчета площадей, находящихся в границах основного здания.

Ялиса
Модератор
Сообщений: 8052
Зарегистрирован: 19 июн 2014, 05:29
Благодарил (а): 1207 раза
Поблагодарили: 3726 раза

Re: Пристроенные нежилые помещения, можно ли выделить из состава ОИ.МКД

#2 Сообщение Ялиса » 23 июн 2015, 09:21

1. У нас был ответ - по суду
2. А зачем? те же суды поддерживают,что подобные нежылые несут все расходы наравне с другими собственниками.

Айгель
Бывалый
Сообщений: 408
Возраст: 33
Зарегистрирован: 26 июн 2014, 10:35
Откуда: московская область
Благодарил (а): 290 раза
Поблагодарили: 163 раза

Re: Пристроенные нежилые помещения, можно ли выделить из состава ОИ.МКД

#3 Сообщение Айгель » 23 июн 2015, 09:29

Во первых - нужно смотреть что в тех.паспорте дома, является ли эта пристройка частью единого недвижимого комплекса "многоквартирный дом"!
Затем смотреть как оформлено право собственника на пристроенное помещение (если литер А - то это ваш первый этаж).
Затем разобраться с коммуникациями: откуда питается по электроснабжению напрямую от городского ТП или вашего ВРУ, как осуществляется отопление, водоснабжение/водоотведение - через домовые ОДПУ или напрямую от городских трасс?
На каком земельном участке расположена пристройка?

У меня в основном все пристройки являются частью единого недвижимого комплекса, и только одно есть "отдельное" так называемый литер Б и земельный участок у него под всем помещением свой! (помещение примыкает к дому одной стеной (вплотную) коммуникации свои от городских трасс, только вода проходит транзитом до моих врезок через подвал (знаю что транзиты все запрещены, но это с советских времен магазин "приближенных к власти", слава богу не отказываются платить за эксплуатацию подвала (возмещение тех.обслуживания), эти деньги я оставляю за домом)

С Ялисой согласна, у меня было 2-а суда и оба поддержали позицию что данные помещения являются долевыми собственниками и оплачивают жку в полном объеме.

цужкх
Ветеран
Сообщений: 557
Зарегистрирован: 07 ноя 2014, 12:01
Благодарил (а): 54 раза
Поблагодарили: 292 раза

Re: Пристроенные нежилые помещения, можно ли выделить из состава ОИ.МКД

#4 Сообщение цужкх » 23 июн 2015, 14:33

Здравствуйте!
Ялиса и Айгель!
А можно ссылочку плиз на решение суда (номер дела). У нас есть аналогичные дома. Мы предъявляли только за площади находящиеся под квартирами но склоняемся к тому что нужно учитывать всю площадь в том числе и выступающей (пристроенной) части. Сейчас будем начислять по полной. Собственники этих помещений конечно против.

Ялиса
Модератор
Сообщений: 8052
Зарегистрирован: 19 июн 2014, 05:29
Благодарил (а): 1207 раза
Поблагодарили: 3726 раза

Re: Пристроенные нежилые помещения, можно ли выделить из состава ОИ.МКД

#5 Сообщение Ялиса » 23 июн 2015, 14:45

мы не судились по отделению нежилого, это был ответ на вопрос собственников от кото-то,боюсь совраи\ть от кого, ГЖИ что ли. Собственникам предложили обратиться в суд.
А вот по "заставлению" оплачивать суды были.
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 октября 2012 г. N Ф09-8228/12 по делу N А60-41528/2011

Екатеринбург
08 октября
2012 г.
Это дело не по совсем пристрою, там первый этаж и половина магазина выходит такой " огромной ступенькой" на улицу,а по настоящему пристрою чего то найти не могу.

цужкх
Ветеран
Сообщений: 557
Зарегистрирован: 07 ноя 2014, 12:01
Благодарил (а): 54 раза
Поблагодарили: 292 раза

Re: Пристроенные нежилые помещения, можно ли выделить из состава ОИ.МКД

#6 Сообщение цужкх » 24 июн 2015, 07:39

Ялиса писал(а):Это дело не по совсем пристрою, там первый этаж и половина магазина выходит такой " огромной ступенькой" на улицу,а по настоящему пристрою чего то найти не могу.


Спасибо. Нам и такой вариант нужен. У нас есть несколько именно таких домов где магазин занимает первый этаж и торговый зал выходит, как Вы говорите "огромной ступенькой".
Но есть и дома где магазин именно пристроен к дому к примеру с торца. Имеют общую стену и как правило в дом прорублен проход и пара квартир принадлежит магазину. Ресурсы они частично или полностью получают от дома.

Айгель
Бывалый
Сообщений: 408
Возраст: 33
Зарегистрирован: 26 июн 2014, 10:35
Откуда: московская область
Благодарил (а): 290 раза
Поблагодарили: 163 раза

Re: Пристроенные нежилые помещения, можно ли выделить из состава ОИ.МКД

#7 Сообщение Айгель » 24 июн 2015, 11:13

В силу ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Таким образом, собственник нежилого (встроенного, пристроенного) помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома, а также расходы на содержание принадлежащего ему на праве собственного нежилого помещения и расходов на коммунальные услуги. Расчет стоимости услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме представляет собой простую арифметическую операцию умножения величины установленного тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев. При этом Управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Соответственно, Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме незаконно отказывается оплачивать плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, общедомовое потребление коммунальных ресурсов и участвовать в софинансировании капитального ремонта.

Обоснование:
В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения и несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. По нормам ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Как установлено ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме это положение конкретизировано в п. 1 ст. 39 ЖК РФ (собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме) и п. 1 ст. 158 ЖК РФ (собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения). Получается, что лицо, обладающее на праве частной собственности помещением в многоквартирном доме (жилым или нежилым), обязано участвовать в расходах на содержание общего имущества.
Задачи надлежащего содержания общего имущества решают управляющие организации и ТСЖ (в зависимости от выбранного способа управления домом). В общем случае (если способ управления избран собственниками помещений самостоятельно) управляющая организация не вправе принудить того или иного собственника подписать с ней договор управления многоквартирным домом, но это не значит, что между компанией, выбранной на общем собрании жильцов, и собственником-"уклонистом" отсутствуют правоотношения. Управляющая компания осуществляет деятельность по содержанию и ремонту общего имущества, а собственники помещений пользуются плодами ее трудов в силу того, что являются собственниками данного имущества. Такова позиция управляющих компаний и в том числе вашей.
А что по этому поводу думает собственник нежилого помещения? Главным доводом, который он приводит в обоснование своего нежелания платить управляющей организации, является то, что он не пользуется услугами и работами по содержанию и ремонту общего имущества. Особенно искренне в это верят собственники встроенно-пристроенных нежилых помещений. Суды же указывают, что, поскольку нежилое помещение является конструктивной частью здания, собственник такого помещения пользуется общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом, и должен нести расходы по содержанию жилого дома (Постановление ФАС СЗО от 23.09.2009 по делу N А05-12238/2008).
Иногда собственники нежилых помещений утверждают, что в управление компании передавались только жилые (а не встроенно-пристроенные) помещения многоквартирного дома. Однако это идет вразрез с положениями жилищного законодательства, поскольку в управление одной компании передается весь многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества (Постановление ФАС ПО от 17.08.2010 по делу N А55-13567/2009). Кроме того, действующее законодательство не устанавливает взаимосвязь личного пользования собственником общего имущества многоквартирного дома его отдельными объектами и обязанности несения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (Постановление ФАС СКО от 20.09.2010 по делу N А53-555/2010). Решение общего собрания собственников помещений в доме об исключении из состава общего имущества встроенно-пристроенной офисной части дома не является документом, подтверждающим, что пристроенное помещение представляет собой самостоятельный объект недвижимости вне связи с многоквартирным домом. Следовательно, собственнику помещения придется оплачивать расходы на содержание общего имущества дома (Постановление ФАС УО от 15.11.2010 N Ф09-8692/10-С5). В другой же ситуации суд признал, что фундамент, стены, перекрытия, кровля, наружные окна, система коммуникаций пристройки не являются общедомовым имуществом на основании акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, и поэтому отказал управляющей организации в иске к собственнику пристройки (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2009 N 09АП-17129/2009-ГК, оставленное без изменения Постановлением ФАС МО от 28.01.2010 N КГ-А40/14703-09), но это единственное решение в пользу собственников нежилых помещений на уровне конца 2009 года с которым мы ознакомились.
Зачастую собственники помещений в доме обосновывают свои возражения тем, что самостоятельно следят за чистотой земельного участка около входа в свое помещение, заключают договор с мусоровывозящей компанией, нанимают подрядчиков для ремонта фасада здания, проведения противопожарных работ, техобслуживания газовых сетей и систем вентиляции. Ссылаясь на эти обстоятельства, собственники нежилых помещений в доме полагают, что ничего не должны управляющей организации. Однако арбитры не всегда поддерживают такую точку зрения. Несение расходов на содержание и ремонт принадлежащего собственнику помещения в многоквартирном доме не снимает с него обязанности оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества (Постановления ФАС ЦО от 20.07.2010 по делу N А68-2913/09, ФАС СКО от 20.09.2010 по делу N А53-555/2010).
Однако если будет выявлено, что собственник нежилого помещения произвел ремонт общего имущества (проведение которого входит в обязанности управляющего домом), его стоимость будет взыскана с управляющего. Так, Постановлением от 25.05.2010 по делу N А46-16598/2009 ФАС ЗСО удовлетворил встречный иск к ТСЖ индивидуального предпринимателя, оплатившего работы подрядчика по ликвидации последствий аварии на общедомовых сетях холодного водоснабжения, проходящих через помещение предпринимателя. Однако для такого исхода дела важно, чтобы работы были проведены не просто по желанию собственника. Например, в другом случае (см. Постановление ФАС ЗСО от 17.05.2010 по делу N А46-16599/2009) суд отказал собственнику нежилого помещения во взыскании с ТСЖ стоимости ремонта, поскольку не была доказана необходимость проведения работ вследствие неудовлетворительного состояния коммуникаций дома и неисполнения ТСЖ обязанности по содержанию и ремонту общего имущества. Кроме того, нормы жилищного законодательства не содержат указания на самостоятельные действия собственника по обслуживанию, ремонту, содержанию общего имущества, а предусматривают обязанность нести расходы соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (Постановление ФАС ДВО от 09.11.2010 N Ф03-7847/2010). Поэтому доводы собственника нежилого помещения о том, что он самостоятельно несет расходы на содержание части общего имущества, не принимаются во внимание.
Окончательно разрешить споры между управляющими компаниями и собственниками нежилых помещений, стремящимися сэкономить, должно Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10, размещенное на сайте ВАС РФ 18.12.2010. В рассмотренном в порядке надзора споре управляющая организация пыталась взыскать с собственника нежилого помещения в многоквартирном доме стоимость содержания и ремонта общего имущества в отсутствие заключенного между ними договора. Суды трех инстанций отказали компании в иске, посчитав факт оказания спорных услуг недоказанным, а методику расчета их стоимости - "непрозрачной" (Постановления ФАС УО от 26.02.2010 N Ф09-825/10-С5, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2009 N 17АП-11888/2009-ГК, Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 12.10.2009 N А71-9485/2009-Г3). Однако Президиум ВАС РФ рассудил иначе, отменив ранее принятые судебные акты и полностью удовлетворив требования компании.
В первую очередь суд выяснил, что управляющая организация была выбрана по конкурсу, следовательно, все собственники помещений были обязаны заключить с ней договор (п. 5 ст. 161 ЖК РФ) и исполнять его. Значит, стоимость услуг должна быть определена исходя из размера платы, зафиксированного по результатам открытого конкурса.
Кроме того, высшие арбитры подтвердили правомерность подхода, изложенного выше: содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Последний немаловажный вывод, который будет на руку управляющим компаниям, касается предмета доказывания по делу: так как в силу правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Содержащееся в названном Постановлении Президиума ВАС РФ толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел. На это есть специальное указание в самом документе.
Добавим, что сделанный вывод справедлив для всех управляющих организаций: как избранных по конкурсу, так и выбранных на общем собрании собственников помещений. Хотя во втором случае закон не обязывает собственника нежилого помещения подписать договор, но он все равно должен вносить плату компании, осуществляющей управление домом. В этой ситуации, полагаем, управляющая организация также не обязана подтверждать фактические расходы на управление конкретным домом, но должна доказать тот факт, что она осуществляет деятельность по управлению. Размер платы, исходя из которого производится взыскание, нужно определить на общем собрании собственников помещений как одно из условий договора управления многоквартирным домом. В отсутствие такого показателя традиционно применяется размер платы, устанавливаемый органом местного самоуправления (п. 3 ст. 156 ЖК РФ).
Далее судебная практика после выхода постановления Президиума ВАС РФ по таким спорным ситуациям складывается только в пользу Управляющих компаний.
Так Постановление ФАС Московского округа от 16.04.2013 по делу N А40-56373/12-19-403 Суд пришел к выводу, что суды двух инстанций на основании, в т.ч., ст. 210 ГК РФ, ст. ст. 155, 158 ЖК РФ правомерно удовлетворили требования товарищества собственников жилья о взыскании с банка - собственника жилого и нежилого помещений в многоквартирном доме задолженности за содержание помещений и коммунальные услуги, а также пеней за несвоевременную оплату помещений, посчитав доказанным факт ненадлежащего исполнения банком обязательств по внесению платы. По мнению суда, суды обоснованно отклонили довод банка о том, что обязанность по оплате не возникла в связи с отсутствием у него права собственности на помещения, т.к. из материалов дела следовало, что банк принял во исполнение инвестиционного договора помещения по акту приема-передачи как вновь созданные объекты, после чего у него возникла обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Несовершение банком действий по государственной регистрации права собственности на помещения не могло являться основанием для его освобождения от несения расходов на коммунальные и жилищные услуги.
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.04.2013 по делу N А33-9477/2012
На основании ст. ст. 210, 249, 395 ГК РФ, ч. 1 ст. 39, п. 1 ст. 158 ЖК РФ суд пришел к выводу, что требование управляющей организации о взыскании с собственника встроенно-пристроенного нежилого помещения в многоквартирном доме задолженности по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества в доме и процентов за пользование чужими денежными средствами было удовлетворено правомерно. При этом суд счел, что довод собственника о том, что ему не выставлялись счета на оплату оказанных услуг, не мог быть принят в качестве основания для его освобождения от оплаты, поскольку обязательства по оплате за оказанные услуги возникли непосредственно из принадлежности собственнику помещения в доме. Действуя разумно и добросовестно, он имел возможность в спорный период обратиться к управляющей организации с требованием о предоставлении указанных счетов и уплатить имевшуюся задолженность.
Постановление ФАС Поволжского округа от 28.02.2013 по делу N А57-17921/2012 Ссылаясь, в т.ч., на ст. ст. 210, 249 ГК РФ, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, суд указал, что бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме должны нести не только собственники, но и юридические лица, которым помещение в многоквартирном доме принадлежит на ином вещном праве (хозяйственное ведение или оперативное управление). При этом несение расходов на пользование общим имуществом не связано с наличием каких-либо дополнительных условий (заключение договора о порядке несения таких расходов). Поэтому отсутствие договора между истцом - управляющей компанией и ответчиком - министерством образования субъекта РФ не означало отсутствия обязанности оплаты стоимости содержания общего имущества, поскольку ответчик пользовался услугами истца в силу расположения находившихся в его оперативном управлении нежилых помещений в многоквартирном доме. Следовательно, заявленное истцом требование о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения в связи с неоплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома было удовлетворено правомерно.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.02.2013 по делу N А45-15805/2012
Руководствуясь положениями ст. ст. 210, 249, 290 ГК РФ, ст. ст. 36, 39, 158 ЖК РФ, суд пришел к выводу, что требование управляющей компании о взыскании с общества - собственника нежилых помещений в многоквартирном доме задолженности за услуги по содержанию и ремонту общего имущества, а также пеней было удовлетворено правомерно. При этом суд счел подлежавшими отклонению доводы общества о том, что компания не предъявляла ему акты выполненных работ в подтверждение оказанных услуг, товарные накладные на выполненные работы и услуги, счета-фактуры, квитанции на оплату услуг, не были представлены документы, определявшие и подтверждавшие долю общества в праве общей собственности на общее имущество, в связи с чем было невозможно определить размер оплаты. Как указал суд, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона был обязан нести расходы на содержание общего имущества. При этом управляющая компания не должна была доказывать размер возникших у нее фактических расходов.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.2013 по делу N А31-1861/2012
Управляющая компания полагала, что, поскольку нежилые помещения предпринимателя, расположенные в многоквартирном доме, использовались им для торговли, при определении платы за вывоз твердых бытовых отходов применению подлежали нормы накопления ТБО для предприятий и организаций, утвержденные соответствующим постановлением администрации муниципального образования. По мнению суда, в силу п. 4 ст. 158 ЖК РФ, п. п. 29 - 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, компания при расчете долга предпринимателя должна была руководствоваться размером платы, установленным постановлениями главы и администрации муниципального образования об установлении тарифов на содержание и ремонт жилых помещений, в т.ч. тарифов на вывоз ТБО, т.к. в материалах дела не имелось доказательств осуществления предпринимателем торговой деятельности. Кроме того, компания не сформировала предложения по установлению размера платы собственникам и не инициировала проведение ими собрания с целью его утверждения, не обращалась к предпринимателю с предложением о заключении договора оказания услуг по вывозу ТБО с применением норм накопления ТБО для предприятий и организаций, соглашение о применении при расчетах сторон данного тарифа не было достигнуто.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.01.2013 по делу N А56-2611/2012
Руководствуясь ст. 210 ГК РФ, п. 3 ст. 30, п. 1 ст. 37, п. п. 1, 2 ст. 39, п. 1 ст. 153, ст. 158 ЖК РФ, суд пришел к выводу, что требование управляющей организации о взыскании с муниципального образования (собственника) задолженности по договору управления многоквартирным домом, образовавшейся в результате неоплаты услуг по содержанию, текущему ремонту, управлению общим имуществом многоквартирного дома, а также коммунальных услуг гражданами, проживающими в жилых помещениях по договорам социального найма, было удовлетворено правомерно, поскольку требование уплаты задолженности было основано как на законе, так и на договоре, а объем и качество оказанных услуг собственник не оспаривал. При этом наниматели помещений в спорном многоквартирном доме стороной договора не являлись, у них отсутствовали какие-либо договорные отношения с управляющей организацией.

Добавлено спустя 5 minutes 24 seconds:
В нашем случае по делу Железнодорожненского городского суда №2-143/14 - закончилось мировым соглашением Собственник Физ.Лицо признал свою обязанность уплаты за нежилое помещение которое является частью Единого недвижимого комплекса.
Аналогичная ситуация с другой собственницей: делу Железнодорожненского городского суда №2-1967/13 - но там без мирового, взыскали полную сумму по исполнительному производству.

Аватар пользователя
Егор
Модератор
Сообщений: 4650
Возраст: 42
Зарегистрирован: 19 авг 2014, 16:37
Откуда: Гатчина
Благодарил (а): 1064 раза
Поблагодарили: 2742 раза
Контактная информация:

Re: Пристроенные нежилые помещения, можно ли выделить из состава ОИ.МКД

#8 Сообщение Егор » 24 июн 2015, 11:30

Большое спасибо, Айгель.
Но вопрос то реально совсем простой.
Если единый объект недвижимости - то платим.
А как определить?
Как скажет регистрирующий орган - если один объект, то один, а нет, так нет ...
А мы только под козырек берем и всё.

Айгель
Бывалый
Сообщений: 408
Возраст: 33
Зарегистрирован: 26 июн 2014, 10:35
Откуда: московская область
Благодарил (а): 290 раза
Поблагодарили: 163 раза

Re: Пристроенные нежилые помещения, можно ли выделить из состава ОИ.МКД

#9 Сообщение Айгель » 24 июн 2015, 13:32

Егор писал(а):Большое спасибо, Айгель.
Но вопрос то реально совсем простой.
Если единый объект недвижимости - то платим.
А как определить?
Как скажет регистрирующий орган - если один объект, то один, а нет, так нет ...
А мы только под козырек берем и всё.


В судах я показывала технический паспорт, схемы коммуникаций, если нет свидетельства собственника, то в Росреестре заказывала выписку из ЕГРП (там указывается литер) и этих документов суду достаточно чтобы признать факт Единого объекта недвижимости. А то что у них вход не с подъезда и они не пользуются лифтом, по боку... плата за содержание и ремонт устанавливается на дом в целом!!! Жители первого этажа не пользуются кровлей... но это не освобождает их от уплаты ее содержания....

Собственникам я пишу обычно следующий текст: - разумным его достаточно... и они начинают оплачивать (и некоторые даже заключают договор управления). За коммуналку с них не беру, т.к. у них в основном прямые договоры с РСО (там где нет ОДПУ)

За нежилым помещением общей площадью ____ квадратных метров расположенным в многоквартирном доме по адресу: Московская область, г.Железнодорожный, ул. Юбилейная, д.___ (то есть ЕДИНЫМ НЕЖВИЖИМЫМ КОМПЛЕКСОМ имеющим единый юридический адрес) числится задолженность по оплате за содержание и ремонт общего имущества МКД, а также за электроснабжение ОДН (с 01.07.14) и за капитальный ремонт в размере: _____
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, в силу норм ст. 310 ГК РФ не допускается. Собственники помещений, выбрав в качестве способа управления общим имуществом МКД управляющую организацию, заключают с ней договор, по которому управляющая организация обязуется по заданию собственников помещений в МКД в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (ст. 162 ЖК РФ)
При этом одной их сторон договора управления являются все собственники помещений, без разделения на собственников жилых и нежилых, т. к. решение общего собрания собственников о выборе способа управления и выборе управляющей организации обязательно для всех собственников, согласно ст. 46 ЖК РФ.
Хотя ст. 153 ЖК РФ подробно раскрывает вопрос об оплате жилищно-коммунальных услуг собственником жилого помещения, ст. 158 ЖК РФ говорит о том, что собственник помещения в многоквартирном доме (любого помещения) обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, собственник нежилого помещения в МКД, являясь стороной договора управления, обязан оплачивать ремонт и содержание общего имущества, а также оплачивать оказанные ему коммунальные услуги.
В соответствии со ст. 153 ЖК РФ, собственники обязаны своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В соответствии со ст. 155 ЖК РФ плата за помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
В силу ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт устанавливается в размере, обеспечивающим содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
При неоплате собственника нежилого помещения жилищно-коммунальных услуг управляющая организация вправе обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности.
В связи с тем, что Ваш долг ежемесячно растет, настоятельно рекомендуем оплатить обязательные платежи собственника помещения в досудебном порядке в срок до «__» ___201__г., иначе мы вынуждены будем обратиться в Арбитражный суд Московской области, для решения данного вопроса в судебном порядке. Напоминаем: при подаче иска с Вас будут взысканы пени за просрочку каждого ежемесячного платежа, а также госпошлина и расходы на услуги юриста.

За капитальный ремонт с 01.05.14г. тоже мы уже не отвечаем. Фонд заключил договор с ЕРЦ и они выставляют отдельные счета нежилым и взыскивают в судебном порядке сами (за плату от Фонда).

granittsg
Активист
Сообщений: 153
Возраст: 58
Зарегистрирован: 23 янв 2014, 08:39
Откуда: г.Чебоксары
Благодарил (а): 7 раза
Поблагодарили: 20 раза

Re: Пристроенные нежилые помещения, можно ли выделить из состава ОИ.МКД

#10 Сообщение granittsg » 25 июн 2015, 09:16

Айгель, спасибо за столь исчерпывающую информацию по пристроенным нежилым. Но меня , как топик стартера, интересует прямо противоположный аспект. Мы, ТСЖ и собственники пристроенных нежилых, как раз хотим, чтобы пристроенные помещения выделить из единого комплекса, поэтому и договора заключили только на площадь занимаемую нежилыми на 1 этаже жилого дома. Всё это для того, чтобы не ремонтировать дорогущие фасады нежилых помещений, стоимость которых, сопоставима со стоимостью всего дома.
Теперь уточнения: коммунальные услуги, кроме эл энергии проходит через общедомовой учёт, но договор с РСУ, у каждого свой. Общедомовых коммуникаци под пристроями НЕТ. По тех паспорту нежилые пристроенные помещения под литерой А1, всё, что в границах здания , литера А.
Правомочно ли ОСС, в том числе и нежилых помещений, исключитЬ данные помещения из ОИ с последующим переоформлением техпаспорта? И вообще, возможно ли такое?


Вернуться в «ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МКД (РЕКЛАМА, АРЕНДА И Т.Д.)»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость